新界土地若以業權劃分，可分為政府土地，私人業權，公司持有，及祖堂地。當中由私人或公司持有的土地 (包括各大發展商所持有的土地儲備)，絕大部份可以在市場上自由買賣，除非是業權人已失蹤或由離岸公司持有致無法聯絡相關董事或控股股東。 但是祖堂地的買賣卻相當罕有，除非買家能擺平所有土地受益人不作反對，同時獲得地政署同意，方可成交。
本人將探討可以無需進行買賣，卻能發展祖堂地之「公私營股份制合作方案」。
何謂祖堂地？
根據民政事務署轄下祖堂事務署的記錄，共有約4000個祖和逾2000個堂的登記，涉及約6000畝土地(約400公頃)。
祖土是以祖先 (成立者) 名義所成立的土地信託 (例如錦田鄧氏的鄧振秀祖)，俗稱「太公地」。土地擁有權由成立者的直系男性子孫世代相傳，並由家族成員間互選司理進行管理。祖地的買賣除了要獲得所有受益人不反對外，亦需得到地政署同意。
崇敬或紀念某個人而成立的組織稱為「堂」(例如:廈村友恭堂)，當中除了一些由宗教團體所成立的堂，大部份是以家族名義成立的。堂地就是這些組織所成立的土地信託，受益人為家族內有血緣關係的男性子孫，並世代相傳。與祖不同，堂的成立者可多於一人，或由兄弟所組成。司理同樣由家族成員或成立組織之成員互選或協商產生。堂地買賣需得到地政署同意。
由於祖地或堂地的受益人可世代相傳享有土地權益，若一旦賣出土地，所有受益人及其後代將永久喪失該土地，故此甚難獲得所有受益人同意出售。即使是政府採用《土地收回條例》徵收，亦會面對受益人強烈反對，且認為是侵害私人財產，剥奪既有的土地權益。
合作發展祖堂地可釋放發展潛力
由於祖堂地零散且大小不一，一些更遠離行車路不易發展。因此並非所有祖堂土地均可租作農地或露天存倉，以獲取租金收入。
參考內地政府發展「產業園」的徵地措施，擬建產業園範圍內的土地業權人，可把被徵收之土地按面積計算產業園的股權應佔份額。（產業園區是由中國政府統一規劃的區域，並給予進駐的企業優惠政策，區域內規定特定行業和形態的企業進駐，並由產業園開發商進行管理，向園區內企業提供多方面的軟硬體服務。)
若把以上原則應用於祖堂土地，所涉被徵收之土地可劃作「綜合發展區」（Comprehensive Development Area）是香港土地規劃發展的一種類型，用於再發展土地用途。土地的原本受益人可以分得發展區的股權份額，並在其上發展具合理商業回報的項目以產生收益，作為日後按所佔股權分攤利益。
為保障祖堂後人，該等股份可規定為只可繼承，不可轉讓。該等綜合發展區的收益很大機會大於祖堂受益人原有的收益，且可繼續保留世代相傳的祖堂地特性，相信受益人會樂於接受。
當然該等區域的發展必須具備足夠的經濟誘因與回報率，方能獲得各受益人的支持。但另一方面，受益人的持股份額又需避免抵觸該區域的既定發展方針。
為保障祖堂受益人的權益不會因日後業權轉變受到侵害，政府應規定該發展區之股份權益不能轉授或買賣。由政府所持有之股權份額，可由土地基金所持有，收益撥作公共財政收入。
以股份制進行公私營合作發展祖堂地，可把難於收購的祖堂地發展起來，同時釋放更大的土地發展潛力，對緩解政府覓地困難，相信有一定幫助。
周永勤
自27歲起一直連任元朗區議員，至本屆剛卸任，服務該區25年，親身參與及見證天水圍的開荒及轉變。曾經是自由黨議員，現在無黨派。
