政府於2026年1月6日得到土地審裁處批准，正式委任「合安管理有限公司」接管宏福苑的管委會的工作，包括必須履行所有管委會職責。然而合安一直沒有聽取居民希望召開業主大會的要求。
4月29日，宏福苑居民向法團管理人合安管理有限公司，提交247名業主（佔屋苑業戶逾12%）的聯署信，要求召開業主大會。根據《建築物管理條例》，在不少於5%的業主提出書面要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會，並在收到要求後的45天內舉行該業主大會。按照法例，合安須於5月13日前通知居民開業主大會的日期，以及6月13日或之前召開業主大會。
合安在5月13日入稟土地審裁處，申請延遲通知開會、和召開會議的時限，至審裁處認為合適的日期，和要求法庭就向宏福苑業主送達會議通知一事，作出有關替代辦法的指示。答辯人是全體宏福苑業主。合安入稟時指出《土地審裁處條例》藴含了審裁處擁有延長通知開會、及召開會議日期，的司法管轄權。案件在6月1日聆訊，而法庭在次日（6月2日）發出判詞。法官林展程頒下判詞，指審裁處並沒有此管轄權，駁回合安的申請，判合安敗訴。
我們深入閱讀林官的判詞，當中看到一種久違了的正直不阿態度，在今天的香港顯得珍貴。從判詞中，我們揀選了重要的部分，分享給大家。同時在文末分析他的判決的特點，和為香港帶來的意義。
讀者值得一讀法官林展程的判詞，來了解他判合安敗訴的理據：
1）《建築物管理條例》旨在就建築物的管理「訂定」條文。該條例並未提及賦予審裁處司法管轄權，使其得以改變該條例所規定的，有關建築物管理的實質權利及義務。（判詞第22點（1））
2）根據第45(3)條，就上述條例賦予審裁處的司法管轄權而言，審裁處並沒有權力對在土地註冊處註冊的文書內所載的任何合約性權利或所有權權利作出實質的改變...就業主所享有的法定權利而言，除非條文中以明確且毫無歧義的措辭授予此等權力，否則《建築物管理條例》並未賦予審裁處任何司法管轄權，使其得以作出任何實質上的改變。（判詞第22點（3））
3) 根據第8(5)條及附表3，5% 業主提出要求召開業主大會的權利為法定權利。本席認為，此法定權利亦帶有所有權性質，因其為業主擁有的單位和公用地方的所有權權利的一部分。此法定權利的性質屬私有財產。（判詞第22點（4））
4）附表3第7段明言，除《建築物管理條例》另有規定外，法團會議的程序由法團決定。本席認為，這規定與審裁處或法庭不應輕易干預私人組織內部管理的司法取態是一致的；因為最能就牽涉自身私人權利與義務的私人事務作決定的，是組織的成員，而並非法庭或審裁處（判詞第22點（5））
5) 就本次申請而言，業主要求召開業主大會的權利是法定權利。本席認為，要求召開業主大會是業主的基本實質權利，使業主有機會聚首一堂，得以就其擁有所有權權利及／或他／她本人及其家人居住的建築物的管理、附帶引起的事情及與之相關的事宜獲得資訊、作出討論及商議，及／或加以參與及作出決定。要求召開會議的權利，必然包含使會議得以召開並舉行的權利。
若此等召開與舉行會議的權利要具有實質意義，會議必須在合理時間內召開及舉行；根據附表3第1(2)條，立法機關已決定合理時間為14天內召開會議及45天內舉行會議。換言之，使會議得以在14天及45天的時限內召開及舉行的權利，是這項要求召開會議的基本實質權利的實質内容的一部分。本席認為，變更該時限即等同於變更法例所創設的實質權利。因此，除非條文中以明確且毫無歧義的措辭授予此等權力，否則審裁處根本無從改變這項實質權利。（判詞第23點）
6)《建築物管理條例》可與《公司條例》（第622章）加以比對，因為業主在建築物擁有的業權份額，某程度上可與公司股東擁有的股份類比：從廣義上理解，兩者均為私人財產的集體擁有權...而根據《建築物管理條例》附表10的相關部分，審裁處只就以下事宜具有司法管轄權：《建築物管理條例》相關條文及相關公契的釋義及執行，及就有關不同人士及實體的權力及職責的法律問題作出裁決。有別於《公司條例》，《建築物管理條例》沒有片言隻語提及時限可以更改，當然也沒有提及審裁處或任何其他法庭具有改變時限的任何司法管轄權。(判詞第24點）
7）基於上述各項，本席認為顯而易見的是，《建築物管理條例》沒有賦予審裁處任何司法管轄權，使其得以批准申請通知書所尋求的延展時限。（判詞第25點）
8) 召開及舉行會議的權利是一項實質權利，而時限本身則是該實質權利的一部分。(判詞第43點）
9）若未適當顧及條文於上下文意中的自然及通常涵義，而該等涵義是不可能指向任何此等關於舉行會議延展時限的司法管轄權的話，申請人的立場便會導致條文適用範圍過度擴張。對本席而言，如此過度擴張才是荒謬；（判詞第49點（3））
10）由於本席認為按正確解釋，審裁處並無延展舉行會議時限的司法管轄權，故即使審裁處具有延展召開會議時限的司法管轄權，濟助(1)也不會產生任何實際意義，因為會議仍須在2026年6月13日舉行，而實際上申請人現在須做的,就是根據附表3第2段發出14天的會議通知；並在此情況下，以發出通知作為召開會議的方式，以便趕及2026年6月13日的期限。（判詞第51點）
11）本席接下來須處理潘先生所援引的李志輝 訴 蘇麗珍 案 [2021] HKLdT 37。潘先生以此為例，指審裁處曾在該案中延展舉行業主會議的時限。在該案中，經過一輪爭議後，雙方提交了一份同意傳票，同意在某時限內召開及舉行會議，而相關法律程序其後中止。區域法院法官黃一鳴在雙方同意下批出命令。其後，答辯人向法庭提交傳票，要求延展舉行會議的時限；審裁處批准其藉傳票提出的請求（見該判決第6至7段）。黃一鳴法官在批准傳票請求時，並無援引任何法定條文，但依本席看來，延展時限顯然是根據同意命令而批准的—— 這純粹是審裁處為使申請人能遵守先前的命令而給予時間的司法管轄權，與遵守法定條文無關。（判詞第52和53點）
12）本席認為《土地審裁處條例》顯然沒有賦予審裁處任何司法管轄權，使其得以批准申請通知書所尋求的延展時限。無論如何，即使假設審裁處具有司法管轄權延展召開該會議的時限，鑑於該會議須於2026年6月13日舉行，而審裁處並無司法管轄權延展舉行該會議的時限，基於上文第51段所述理由，審裁處肯定不會受理申請（延展申請人發出會議通知的時限，至本審裁處認為合適的日期）（判詞第55點）
13）據本席所知，沒有其他法定條文可引申出任何論據，指審裁處有司法管轄權按申請通知書的要求延展時限。基於上述理由，本席的結論是審裁處顯然沒有司法管轄權延展附表3第1(2)段所指明的時限。（判詞第59和60點）
14）本席認為，發出通知的目的在於使業主知悉將舉行會議。因此，只要發出通知的方式能有效達到此目的，該通知應屬有效。然而，可以其他方式發出通知，並不必然意味著審裁處具有如潘先生所指的命令以替代方式發出通知的司法管轄權。（判詞第63和64點）
15）本席看不到有任何法定條文，指審裁處具有司法管轄權命令以任何替代方式發出會議通知。在此前提下，根據《建築物管理條例》，審裁處並沒有司法管轄權命令以任何替代方式發出會議通知。（判詞第69和70點）
16）正如本席在上文所述，發出通知的目的在於讓業主知悉有關事宜。評定的標準是該通知是否能讓業主知悉。申請人可採取一切合理方式發出該通知。事實上，在 LDBM 193/2025 案 ([2026] HKLdT 4) 批准委任申請人時，審裁處信納申請人自1974年成立以來的專業經驗（第26至27段），並在第28段接納相關的證據，指在如此特殊情況下，申請人能夠諮詢及通知業主（這必然意味著至少在委任時所作的評核中，申請人能夠聯絡業主）。審裁處特別在第28段指出：
「申請人強調，憑藉合安公司涵蓋法律、會計、工程、物業管理等領域的專業知識和支援網絡，有利於處理該屋苑面對的各類繁苛複雜的工作，並可以為所有業主提供重要資訊與專業意見，使他們能就屋苑的相關事宜作出充分諮詢和知情的選擇。」（判詞第71點）
就此而言，在本席看來，單方面傳票中建議送達申請通知書的方式，即(1) 在報章刊登公告，(2) 在申請人的網站上公布，(3) 發送電郵及 (4) 郵寄至已知地址，似乎都是有效將該會議通知送達業主的方式。惟根據《建築物管理條例》，審裁處並沒有司法管轄權就會議通知的「替代送達」事先批予許可。（判詞第72點）
17）據本席所知，沒有其他法定條文可引申出任何論據，指審裁處有司法管轄權命令按申請通知書要求的替代方式發出會議通知。基於上述理由，本席的結論是審裁處顯然沒有司法管轄權命令按申請通知書要求的替代方式發出會議通知。（判詞第75和76點）
18）為使討論完整，須指出審裁處並無固有司法管轄權，對要求召開會議及發出會議通知的權利作出修改。正如終審法院首席法官李國能（終審法院常任法官陳兆愷及李義均表示贊同）在 Lo Siu Lan & Another v Hong Kong Housing Authority [2005] 2 HKLRD 208第7段中明確指出：「凡屬法例規管的事宜，法院並無固有司法管轄權修改法例規則。」（（判詞第79點）
19）駁回單方面傳票，剔除及駁回申請通知書，不作訟費命令。（判詞第83點）
後記
1）從附表3第1(2)段清楚可見，在不少於5% 的業主提出要求後，若管理委員會主席沒有在收到要求後14天內召開會議，及沒有在收到該要求後45天內舉行業主大會，主席便違反了其在附表3第1(2)段下的責任。本席注意到在申請通知書中，申請人用「據稱」一詞來形容該 5% 業主的要求。聆訊時，潘先生向本席確認，只有一名業主的身份尚未核實，而其他所有業主（已構成 5% 或以上）的身份均已核實，惟須注意的是鑑於缺乏樣本，申請人未能核實相關簽名。
無論如何，至少就本法律程序而言，申請人發出申請通知書時，必然已考慮過有關事宜，並發現自己根據附表3有法定責任按要求召開及舉行會議，但亦希望審裁處有司法管轄權可以行使來延展時限及命令替代送達方式。若申請人認為自己不負有這個責任，則本申請通知書便無實際意義，而一般原則是審裁處或法院不會受理純屬討論的申請。（判詞第85點）
2）鑑於本席已裁定審裁處沒有此司法管轄權，因此至少表面上看，申請人應於2026年5月13日或之前召開會議，並應於2026年6月13日舉行會議，惟須按附表3第2段的規定發出所需的14天會議通知。審裁處認為，為儘量減少任何或任何潛在的違反法定責任情況，申請人應根據附表3的規定儘快按要求召開及舉行會議。
本席注意到一方面，一些據稱是業主的人士（附有支持其業主身份的土地查冊）最近提交了一些反對通知書。通知書中包括了指稱申請人有能力在處理退款及欠款等的各類事宜中整理業主的個人資料，而申請人顯然已成功透過郵件聯絡到相關業主。
申請人亦值得讚賞，因為根據其向審裁處提交的證據，申請人在這個前所未有的情況下，已成功整理出1,984個單位中1,601個業主的通訊地址、電話號碼及電郵地址。值得讚賞的還有民政事務總署。據申請人的證據顯示，該署在業主同意的情況下，向［申請人］提供了根據「一戶一社工」系統收集所得的業主聯絡電話。這一切似乎顯示，這些實際困難並非無法克服。(判詞第86點）
3)僅有實際困難不會賦予司法管轄權這事實，可能會不幸地給申請人及部分業主留下印象，認為審裁處拘泥於技術問題，畏縮不前，甚至漠不關心。然而，這個印象與現實並不相符。正如司法機構早於2025年12月10日向公眾發表的聲明，因應火災引致的特殊情況，司法機構在其司法管轄權範圍內主動採取了多項特別措施，以處理與火災相關的事宜。這些措施包括成立一個由高等法院首席法官領導的專責工作小組，成員包括多位法院領導，「在不損害司法公正的前提下」，確保「各級法院」迅速和優先處理與火災有關的法律程序。另一項措施是豁免遺產承辦事宜的表列費用，以及根據個別情況考慮寬減其他法庭服務的費用。
鑑於火災悲劇所帶來的即時需要，以及申請人和業主所面對的任何即時實際困難，這些特別措施或許看似遙遠，但這顯示出只要是在其司法管轄權範圍內，司法機構一直積極考慮如何在不損害對公眾司法公平公正的前提下，照顧與火災相關的特殊情況，並已準備就緒。((判詞第87點）
判決書在此完結，土地審裁處法官林展程，在結尾，感謝潘大律師、阮大律師及黃大律師的專業及詳盡的協助。
清官的判決，為社會帶來的意義
根據我們的分析，合安的入稟一來是要延遲開業主大會，同時把延遲開會的決定，所謂dirty work，交給法庭，把不開會的惡名推給土審處。
然而，由於代表合安的大律師所引用的理據，指審裁處有司法管轄權，批准合安延遲通知和召開業主大會，有扭曲法律之嫌，林官只需按照法律便能夠有力地反駁合安。林官的判決書反映他很小心地閱讀不同的案例和法例，思考非常細密和謹慎，最後他緊貼法律，忠於法律，令合安敗訴。
最後部分的「後記」，寫得很人性化，是良心法官對敗訴的合安不客氣的訓話，多次指示它要儘快召開業主大會。
我們看到在不同位置，對於合安的無理論點，林官也表現出怒氣，對代表合安的資深大律師潘熙指審裁處有司法管轄權，批准合安延遲通知和召開業主大會，不客氣地直斥其非。林官在判詞中，對潘熙所援引的案例、和提出的論點，不止一次直指「本席恕難同意」、「恕本席直言」，「本席實在不能苟同」、「這說法是荒謬的」、「邏輯上無法成立」、「實在荒謬」、「本末倒置」、「恕本席直言，本席無法接納此等陳詞」。本報很久沒有見過這種謹直的法官。這多少反映林官不滿有人扭曲法律，利用法庭來推卸舉行業主大會的責任。
就合安指未能聯絡業主，而不能發出開會通知，林官也用間接的語調，揭穿對方所指並非事實，同時不想令對方太尷尬，唯有稱讚對方，寫到「申請人亦值得讚賞，因為根據其向審裁處提交的證據，申請人在這個前所未有的情況下，已成功整理出1,984個單位中1,601個業主的通訊地址、電話號碼及電郵地址。值得讚賞的還有民政事務總署。」
區域法院法官、土地審裁處法官林展程，很有清官的情操和正直。從他的判案書，我們看到他體恤百姓，重視居民的權利，忠於法律。讀他的判詞，令我們很感動，感謝他守住法庭的價值。祈願其他法官和司法界從中思考並學習，從而守住司法獨立，來鞏固香港的法治。
整體而言，判決書寫得坦白、直接、嚴謹、和專業，他根據法律行事，最後成功駁回合安申請，也令居民不能開”業主大會”的惡名，不加諸在他身上。林官的判詞不但維護了法律，更維護了社會公義。在先進的社會，一個公平的判決是必然的，但在今天的香港，無助的居民如見著救世主一樣。見到法庭判合安敗訴，讀者和居民紛紛留言說「這是神蹟！」
在今天的香港，一位清官的判決的意義，是讓香港人看到無論環境如何黑暗，只要不放棄，是會等到曙光的，神蹟會突如其來的出現。
完
