昨晚收到報料，有元朗屋苑「嘉城大廈」業戶收集到法定的5%業主簽名要求開業主大會，議程是重選法團的管理委員會，和更換管理公司，但法團公然不如期於今天（6月5日）開會，不但如此，還得到民政處默許，兩者彷彿一起挑戰法律。
事源「嘉城大廈」業主指，法團過往就工程及採購事宜的資料披露嚴重不足，未有向業主充分交代報價、合約及決策過程，令部分業主對招標及採購程序的透明度產生疑問，懷疑有圍標的行為，而管理公司是法團屬意的，但服務質素低劣。
「以消防年檢項目為例，管理公司找來三家消防系統承辦商報價，他們一直聘請的公司出價最低。我們業主發現了問題，要求管理公司多找幾家公司及張貼招標告示在大廈門外，讓其他公司落標報價，最後收多2間報價。新的報價也比他們想聘請的公司為低！」有份聯署的業主陳小姐說。（註：由於被訪者害怕被報復，要求本報用化名“陳小姐”來引述她。）
「法團亦未有提供核數報告，原因根據條例，大廈少過50戶不用提供，業主要求看合約、單據等文件，法團永遠都是拖。」陳小姐說。
於是，「嘉城大廈」業主希望透過業主大會杜絕管理問題。
業主在4月23日提交了要求開會的聯署，根據《建築物管理》條例（法例344條）的附表3：1（2），在不少於5%的業主提出書面要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會，並在收到要求後的45天內舉行該業主大會，即最遲要於週日（6月7日）開會。
「他們用很多籍口，說要釐清大廈和商場關係，聲稱商場部份與大廈法團無關，來延遲開會。這跟宏福苑的合安很相似。」有份搞聯署的業主陳小姐說。
興建於1980年的「嘉城大廈」有44住戶，及住宅底層商場的333業戶。大廈的業主立案法團代表的不單是住戶業主，還有商舖業主。
她到土地註冊處找公契，發現原來商場業主佔法團管委會7個席位中的4席，有更多權力，可以左右法團決定，不但可以阻止圍標風險，也可以調查法團帳目不清的問題。
陳小姐說，法團在沒有辦法下，在發出會議通知的到期日（5月7日），才發開會通知，並訂明在今天（6月5日）開會。法團的通知信件把業主要求的會議變成週年大會，但也有加入業主要求的兩個議程。
然而，就在開會前夕（5月27日），法團管委會主席在大廈公共位置貼出通告（見下圖），公布不會如期開會，並延遲會議至6月15日之後，稱「之後再定日期」。
「法團主席在5月27日發出通告，指要諮詢律師有關大廈的法律問題，要延遲開會，也每戶派一封。業主看到就好驚訝，這是公然違反開業主大會的法定要求。」陳小姐說。
陳小姐說，業主們隨即投訴到民政處，但民政處職員拒絕執法，稱只會對主席作出勸喻。民政處是《建築物管理條例》的執法部門，竟然可以坐視不理，香港真是無法無天！
「有業主向民政處投訴為何有5%業主要求也不開會，而民政處告訴該業主，“你們的法團主席已經通過電話告訴我們，承諾會在8月底開會”。」 陳小姐說。
匪夷所思的是為何民政處會同意法團不用按法定日期開會，如同支持法團違反《建築物管理條例》。我們取得法團通知延遲會議的通告，看到底部寫到：文件副本抄送到「元朗民政事務處」。這足以證明元朗民政處收到文件，並清楚知道有人涉嫌違反條例，也不作出干預，彷彿默許違法行為。
陳小姐指出，《建築物管理條例》對法團沒有遵守開業主大會，沒有罰則，民政處也不執法。她說民政處只是叫業主入稟到土地審裁處，要求法庭命令法團開會。
「我們普通市民怎有那麼多時間和資源和錢到土地審裁處？ 民政處不但沒有審視可否修改法例，他們連警告涉嫌違法的法團也沒有做！」她說
翻查《建築物管理條例》，我們清楚看到條例的執行者是「民政及青年事務局局長」，在《建築物管理條例》的釋義中，「主管當局」 (Authority) 指民政及青年事務局局長。「主管當局」一詞在整條法例中出現了66次，在民政及青年事務局局長下執行政策和法例的就是民政署。民政署正是執法部門，為何不對違規作出執法？
雖然民政事務處是負責執行《建築物管理條例》的部門，但很少執法。在宏福苑事件，在2024年，5%業主提出要求召開業主大會時，上屆法團主席鄧國權兩度拒絕召開業主大會，但民政署沒有執法。在5月8日，於審視宏福苑大火的獨立委員會的聽證會上，出席作供的民政署副署長易志宏指出，民政處只寫信「提醒法團相關法例要求」，通知法團跟隨法例。「民政署只能提供建議，政府不能強迫法團開會。」 易志宏說。
本報當天發表社論作出譴責，寫到：「由於民青局局長是《建築物管理條例》訂明的「主管當局」，民政事務總署當然是該條例的執行部門，主要協助業主成立法團、提供管理大廈的指引，並推動大廈維修。日常執法與協助主要由民政處負責，特別是指導業主遵循條例規定。民政處職員不斷說收到投訴後，只是勸喻法團主席，如同承認了民政署疏於職守。」
我們翻查《建築物管理條例》，發現它很少對違法者，包括違反附表3規定，不開會的業主，訂出罰則。對多年來的法律漏洞，有執法責任的民政處也無動於衷，不主動提出修改法例來杜絕問題，也沒有對違法的法團作出警告。
一位住在馬鞍山居屋錦英苑的居民張先生說，自己見證過法團的黑箱作業，質疑政府為何一直沒有修補《建築物管理條例》的漏洞，來杜絕法團問題。「法例存在經年累月廿幾三十年既漏洞，而且經常被質疑，呢個到底重算唔算漏洞？定係刻意成為法例一部份，我認為係後者。」他問到。
民政署不執法令業主不能開會來阻止圍標，有包庇圍標份子之嫌。在宏福苑事件中，民政署不執法防止圍標，包括容許法團不案法定要求開業主大會，也未見有查閱授權票記錄，最後令法團通過疑點重重的3.3億大維修，品質低劣的維修最後引起大火，導致168人死亡。
宏福苑業主開不到業主大會的遭遇，在香港被複製，「嘉城大廈」便是例子。始作俑者是民政處的疏忽職守，原來政府仍然沒有從宏福苑慘劇中吸取教訓。
「我見到宏福苑的管理人合安，可以用一些籍口不開會，說沒場地不開會，民政處又不理的，沒有懲罰的，最少出一封信，警告法團是有責任開會的。不但宏福苑居民，其他香港人也受害。」
「現在民政處與法團彷彿扯貓尾。開會是我們的權利。344條例和整個制度沒有監管作用，管不到不守規則的法團。民政處好垃圾。」
陳小姐說曾經投訴到申訴專員公署，但不受理。「可能是官官相衛。整個政府也是這樣，市民沒有出路。」
先不說有否貪污，要根治圍標，不但要修改法例，還要改革民政處等不作為的政府部門，否則這種不監管漏洞只會延續下去，圍標這個毒瘤永不能拔除，令全香港市民受害。
為了作出公平報道，本報會儘快聯絡「嘉城大廈」業主立案法團主席和民政處，對事件作出回應。
雖然「嘉城大廈」是單棟式的大廈，只有44住戶和住宅底層商場的333小商鋪業戶，但為何我們要追查事件？這是由於事件有普遍性，是香港居住環境的典型，能夠反映現時香港的小業主受到的不公。
更諷刺地，這也反映宏福苑事件後，民政處沒有反省，沒有改正過來，對法團涉嫌違規而不執法的情況持續，那麼死難者是否枉死？
透視報編輯部
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